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钱真的就那么好赚吗? 新西兰奶牛场投资或成新宠?

 逸居新西兰    2020-02-17

近日,高力国际出台了关于奶牛场投资的报告。根据对其市场的分析,在2019年底的几个月中,Southland的奶牛场房地产市场相对活跃。




销售活动

据了解,在2019年最后几个月内,确认了Southland六家奶牛场销售(包括三个奶场的投资组合)。我们也了解到,这项交易活动将持续到2020年初,目前正在提供更多物业,或处于谈判的最后阶段。从历史上看,这高于该地区12月和1月的销售量。 

在供应商的期望值与活跃于市场的少数购买者之间出现先前的僵持之后,市场似乎出现了重置。现在看来,供应商已经接受他们可能必须降低期望才能实现销售。结果,农场的交易价格比两年前低了15%至20%。


买家是谁?

尽管公司农业集团仍在市场上占有一席之地,但在Southland的买家形象仍然主要是当地的农业实体,他们希望扩大规模,增加其投资组合或将自己定位为继任者。

显而易见的是,随着市场上购买者的减少和整体价值的降低,购买者对房地产的实物特征变得尤为敏锐。仍在市场上活跃的正在出售并吸引买家兴趣的农场往往是优质的“ A级”资产。它们具有优质的土壤,良好的地理位置,并且不需要大量的资本支出。边缘性较弱的产品(可能不适合用于乳制品),损耗或具有破坏性的特征往往更难以销售,并且可能需要较长的销售期。

由于短期内不太可能获得资本收益,因此我们认为潜在的购房者现在将受到投资现金回报率的影响。随着将要投入市场的农场的经营投资回报变得至关重要,我们认为在传统上受追捧的地区中具有现实成本结构和强大基础的农场将仍然可以交易。 

下图确定了自2015年初以来该地区每公顷A,B和C类物业的有效土地价值分析,以及关键的外部影响。下图中以黄色表示的“ A级”农场通常位于中南部地区或Invercargill以东地区,土地平坦,土地土壤良好,并具有良好的建筑,农场基础设施和改进设施。



获得资金

当前,乳制品市场和乳制品支持的农场受到获取资本的严重影响。新西兰储备银行(Reserve Bank of New Zealand)已修订了大型贸易银行的资本要求,并将向奶农场发放贷款列为潜在风险。

我们还注意到,一些银行正在积极尝试重新平衡其贷款账目,使之不再局限于乳品业债务,这已导致对用于收购乳品农场的可用资本数量进行了严格限制。


由工党领导的政府对海外投资办公室的指示继续扼杀了对新西兰农田的海外投资。在当前市场中,缺乏外资直接影响了中型至大型房地产和待售投资组合的价值,随后影响了所有房地产类别的流动性。



新兴投资趋势

在过去的12-18个月中,一种新兴趋势是,国际投资者持有奶牛养殖业务的少数股权。不到25%的少数股权无需获得海外投资办公室的批准,但仍为国际投资者提供进入新西兰乳制品市场的渠道。


农场的质量和适当的管理结构非常重要,因为在少数股东的情况下,各方之间需要高度信任。

随着诸如使用金融公司和卖方融资之类的替代融资选择的出现,企业的联合融资在市场上也变得更加突出。

我们还注意到,在某些情况下,规模更大、价值更高的房产会被分割成更小的区块,这些区块不需要太多的资本来实现销售。


环境规范的影响

环境合规性的提高也对市场情绪产生了影响。即将生效的《Southland Land and Water Plan》和拟议的《National Environmental Standards》的影响正在引起不确定性,尤其是收紧规定将对农业耕作方式产生的影响。

《 2019年气候变化应对(零碳)修正案》(Climate Change Response (Zero Carbon) Amendment Act)规定,到2030年,农场必须将生物甲烷的排放量减少10%,到2050年将其减少24-47%,这也是乳品业面临的另一项挑战。再加上《Southland Land and Water Plan》和《National Environmental Standards》的提出,这导致购买者现在面临着更大的复杂性和未来生产的不确定性。



前景

总体而言,我们认为影响市场短期至中期趋势的关键因素之一将是市场的流动性水平以及由于交易(或缺乏交易)引起的资本流动。

就目前而言,在可预见的未来,外国投资受到限制,银行向乳制品客户发出明确信号,要求进一步合并,我们相信市场的流动性将保持非常紧张,只有最理想且位置最佳的物业具有成熟的生产历史和高产能力将继续销售。

市场确实存在乐观的基本条件,例如,乳业的支出看起来是积极且正向的,而利率仍保持在历史低位。但是,由于持续谨慎的情绪和较小的购买者群体,很难在短期内看到奶牛场的价值上升,当前周期预计还会进一步放缓。


本文素材来源于Colliers International

所有图片来源自网络,侵删



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