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活跃病例清零,凌晨进入Lv1!商业地产显现诸多利好

 逸居新西兰    2020-06-08   [原文]


今天,新西兰宣布活跃病例数清零。明天凌晨,新西兰将下调警报至Lv1。前后持续近3个月的COVID-19疫情究竟对新西兰房地产市场已经或将带来哪些深刻影响?Colliers近期公布了他们对商业地产投资者与租用者的最新调查,揭示了房东、租户和投资者是如何应对COVID-19的影响的,以及他们对未来的期待。



投资者购房兴趣不减



报告显示,尽管当前的经济形势仍然尚不明确,但大约一半的受访者相信形势会在一年内逐步稳定下来。许多潜在的买家认为,来年将会有一些新的机会,有58%的受访者表示他们希望在年内实施购买行动。目前造成某种潜在市场失衡的原因是,部分卖家选择将出售行为推迟到2021年下半年。


由于普遍认为短期内房价将由2019年下半年的峰值向下回落,潜在买家的热情明显有所增强。在调研中大约80%的受访者选择了认同价格将会下跌,但也有一些对此前景表示怀疑。目前为止已有的交易数据表明,在价格变化有限的情况下,拥有主承租人长期契约的高质量物业仍然有巨大的市场需求。



租金减免已是大势所趋



Lockdown期间,租金减免一直是各方关注的一个重头,此次调研的结果也清晰地显示了这一点。有82%的房东和55%的租户明确表示,已经与另一方达成了某种租金援助方案。


此前在4月的调研中,有84%的租户称支付了50%以上的租金。这次的调研统计数字也较为相近,约67%的房东和76%的租户估计,5月实际支付的租金与4月相同。


随着新西兰步入Level-1,这将有利于越来越多的租户获得更大的现金流,从而有可能尽快恢复按照合同全额支付租金。而遭遇持续现金流压力的小公司,如果无法通过协商达成“公平合理”的租金减免,或实际付款,现在可以根据6月4日政府新宣布的补贴计划申请仲裁。


居家工作不影响办公室租用



Lockdown使得职场的工作习惯发生了巨大变化,过去两个月绝大多数办公室职员在家中开展工作业务。调查结果表明,这一举措在员工中很受欢迎,并希望居家工作在未来能够成为工作常态的一部分。但是,关于居家工作是否可以保持充分有效的工作效率仍存有争议,受访者的意见也几乎各持一端:约49%的受访者认为效率没有改变,甚至有所提高(8%);而51%的人表示效率出现了下降。


尽管关于居家工作的话题争议可能一直会持续,但大多数受访者均希望采取更为灵活的方式进行远程工作。大约77%的受访者表示,他们希望每周在家工作一到两天。


改变为远程工作,并不一定意味着办公室空间的减少,因为无固定办公桌的做法以及楼层空间使用率的调整,可能仍会需要一定的面积空间。有趣的是,租户调查中有75%的受访者称,他们将在未来12个月内保持现有租用面积或增加空间。


此外,传统的办公环境将继续提供许多优势。根据受访者的回应,诸如可以与同事直接合作(34%)、与同事见面社交(13%)以及可以随时开会(12%)等都被认为是在办公室工作的优点所在。另一个普遍的观点是,在办公室工作可以更好地分离并保持工作与家庭生活之间的平衡(19%)。



高端办公楼市场稳定



奥克兰和惠灵顿办公楼市场的特点是空置率低,且近年来租金一直在上涨,这是因为尽管新办公楼开发不断增加,但市场供应仍然不能满足需求的增长。COVID-19疫情对经济的影响可能会使得空置率由目前的低点有所上升,但是情况正在得到缓解。


在奥克兰,特别是在高端市场,租户主要由诸如IT企业、政府部门和卫生医疗机构等稳中有升的行业所主导,其他还有如会计师事务所、律师事务所和金融机构等较为稳定的行业。这些行业的机构占据了中央商务区(CBD)大约50%的办公楼空间。


同样,惠灵顿的办公楼市场由于政府部门租用率较高而得到了有力的支撑,也并没有受到明显的经济影响。此外,当地一些重要的新开发项目仍然在继续推进,如Whitmore街和Bowen Campus二期的项目,已得到了BNZ、安永和富士通等公司的租约承诺,这也提升了人们对惠灵顿办公楼市场的信心。



工业地产是最坚挺的领域



工业地产是被投资者公认为当前经济形势下最为坚挺的领域。尽管由于COVID-19疫情的影响,短期内会出现一些挫折,但历史表明,在经济不确定和市场低迷的时期,工业部门往往具有一定的韧性。


新西兰统计局(Statistics New Zealand)的数据显示,2019年,作为工业部门核心的制造业和建筑业等生产行业约占新西兰3000亿纽币GDP的五分之一。此外,交通、仓储和邮政服务等服务性行业,在COVID-19疫情之前就处于上升势头,最近几个月里更随着人们纷纷转向在线和“点击+收货”的服务而出现了强势的增长。进一步的市场深度来自于大型基础设施建设投资的增加,如大型交通、铁路和其他“Shovel ready”项目,迄今政府已在这方面拨出150亿纽币,约占GDP的5%。


基本服务零售商值得投资



零售业和酒店业受到lockdown政策的打击最大,绝大多数经营者都遭遇到现金流的入不敷出。电子银行卡的消费数据清楚地说明了4月份总体消费的变化,与2019年4月相比下降了44%,而在酒店行业的消费支出下降了近95%。


这一总体趋势中的个别例外,是被归类为基本服务(essential service)的零售商,主要是超市和药店。有较为完备的在线业务的公司,在一定程度上也躲过了经济下滑的直接影响。


因此,尤其是超市行业,其作为有效抵御市场风险的投资地产的声誉得到了进一步的稳固,在当前动荡的时势之下,可能会吸引投资者更大的兴趣。




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