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多地房价创新高,房地产市场降价预言不攻自破?

 逸居新西兰    2020-06-05   [原文]



从COVID-19疫情爆发以来,关于房地产是否会降价的讨论始终热火朝天,经济学家们纷纷摆出观点、论据各持己见,但时至今日,各房产公司最新出台的5月统计报告仍然没有显示出房地产交易市场可能疲软的迹象。需求旺盛,求大于供,价格高企,仍然是5月房市的主旋律。




市场需求依然旺盛


COVID-19似乎并未给房地产市场的平均价格带来什么负面影响。来自realestate.co.nz的实时数据显示,新西兰有七个地区的平均挂牌价格都达到了历史最高。realestate.co.nz的发言人Vanessa Taylor说:“围绕lockdown后的房地产价格变化,虽然有诸多的猜测,但七个地区平均挂牌价的新高表明,大多数卖家仍对其房产的售价有很高的预期。” 


Vanessa同时表示,潜在买家的需求也并没有呈现出任何减弱的趋势。5月份realestate.co.nz网站的访问量与疫情尚未爆发前的2月份相当,而通常,处于夏季的2月份往往是该网站浏览量的高峰期。


“ 2020年5月,有120万用户访问我们的网站,进行了超过910万次房产搜索,高于2020年2月110万用户的访问量。此外,上个月 用户在网站平均停留的时间增加了30%,达到8分29秒,比2月多出了2分钟。”


而在全国范围内,虽然5月的新增房源和总库存均有所下降,但与2019年和2018年冬季的数据基本相当。Vanessa因此认为,房源的供应可能会比预期更快恢复。


Infometrics的经济学家Brad Olsen认为,即使经济基本面在发生变化,但以下因素可能可以解释为何5月的房地产市场仍然保持活跃状态:


?此前的严格封锁使大量交易被迫中断,5月交易和价格可能体现了Lockdown之前的延续;

?Lockdown期间外出消费受限,许多人的储蓄超过了支出,可支配现金增长;

?Kiwisaver开始恢复;

?房贷利率继续走低“;

?政府的一系列纾困政策达到了减轻疫情剧烈冲击的预想效果,从而也相应避免了房地产市场的震荡。



七地区挂牌均价创新高


5月份,全国平均挂牌价格同比上涨了10.3%,达到724,058元,尤其是以下七个地区的平均挂牌价均达到历史新高。 其中增幅最显著的三个区域是:


?马纳瓦图/旺加努伊(Manawatu/Whanganui ):均价为创历史纪录的495,294纽币,比去年增长24.8%;

?北岛中部(Central North Island):上涨20.1%,至565,636纽币。北岛中部的涨幅比该地区上一次于今年1月创下的最高纪录,增加了近29,000纽币。

?塔拉纳基(Taranaki):自realestate.co.nz于2007年有记录以来,平均挂牌价首次超过500,000纽币,与去年同期相比上涨了16.3%。 


虽然平均挂牌价格主要体现了卖方的预期,而不是实际的房产成交价格,但通常也是反映市场成交价格的晴雨表。由realestate.co.nz和REINZ联合进行的研究表明,挂牌价格与成交价格之间存在紧密的联系。一项为期五年的分析表明,在全国范围内,挂牌价和成交价之间通常有约2-3%的差额。


Vanessa说:“我相信,在这样一个全球范围内都十分困难的时期,挂牌价格在全国各地出现新高,有着极为重要的意义。” 





房源减少但符合冬季市场常规


5月,全国共有8,324套新房源挂牌上市,较去年同期下降12.0%。但自realestate.co.nz有纪录以来,新增房源一直处于持续下降的趋势,今年这一趋势也并不特别显著。考虑到2019年7月和8月,新上市的房源数量分别为7,545和7,295套,在Vanessa看来,“卖家们在全国范围lockdown期间售房的意愿,较之一般冬季反而更为踊跃。”西海岸(West Coast)和中奥塔哥/湖区(Central Otago/Lakes)是仅有的新房源出现增幅的两个地区。而与去年相比,以下三个地区位居降幅前三:


?吉斯伯恩(Gisborne)新增房源的减少幅度最大,减少了43.5%,该地区上月只有39套房源新上市;

?惠灵顿的新房源减少了24.3%,为548套;

?马尔伯勒(Marlborough)的新房源减少了22.4%,为76套。




奥克兰市场反应平稳



Barfoot&Thompson的最新研究报告显示,在疫情警报级别放宽后的首个完整交易月中,奥克兰的房地产市场无论价格还是房源与疫情发生之前相比都变化很小。


奥克兰5月房价波动处于合理弹性范围内。房屋均价为94.77万纽币,比4月下降1.6%,同比去年5月上涨2%。中位价为91.4万纽币,比4月上涨1.6%,同比去年5月上涨了7.5%。其中售价超过75万纽币的房屋数量占5月总成交量的三分之二,而售价超过100万纽币的房屋数量占5月总成交量的近三分之一。


5月新上市房屋数量为1097套,同比去年5月下降了7.5%,该数据证明疫情后大量投资者会放弃房地产市场的观点不成立。月底房源存量为3821套房产,与前3个月保持一致。


唯一有显著变化的是成交量,5月份整个奥克兰地区的成交量为396套,不到去年同期成交量的一半,且相比4月552套的数量,也仅到其四分之三。但正如Barfoot&Thompson董事总经理Peter Thompson所言:“这一数据不能代表5月房屋交易的全部情况,因为它只包含无条件和佣金已支付的交易。而5月有条件和佣金未支付的房屋交易量大幅提升,这些数据将体现在6月的报告中。”



中奥塔哥/湖区显示出疫情影响


与奥克兰市场几乎没有受到疫情影响相比,中奥塔哥/湖区的房地产市场则无论在房源还是价格上都显现出了明显的波动。


来自realestate.co.nz的实时数据显示,该地区的房源供应逆势而上,且增幅明显。5月,该地区共有732套房屋在售,较去年同期增长了13.0%。新上市的房屋数量也有所增加,有235座新房源上市,比2019年5月增加了21.8%。


鉴于该地区大量人口主要从事旅游及相关职业,当地旅游业受疫情冲击可能是房地产库存增加的直接原因。此前社会发展部的数据显示,皇后镇/湖区(Queenstown/Lakes)接受失业补助的人数,由2020年2月的38人增加到4月的472人。与2019年4月相比,该地区接受失业补助的人数增加了1,242%。 


Vanessa表示:“从根本上来说,个人境况的变化始终是人们决定买房卖房的主要因素,随着海外游客减少,旅游产业如履薄冰,中奥塔哥/湖区可能正处于困难阶段。” 



与2019年同期相比,5月份该地区的平均挂牌价格也下降了15.8%。不过,价格只是略低于100万纽币,为972,073纽币,与2020年2月该地区975,288纽币的的平均挂牌价基本相当。


据往年数据显示,该地区的房产价格通常在90万至100多万之间波动,并且待售房产的不同类型也可能对市场价格产生影响。因此Vanessa认为:“与去年同期价格进行比较时,关键还是要从全局来考量。鉴于如我们所见,市场上存在着长期价格起伏的趋势。因此我认为,现在就断定由于COVID-19疫情导致该地区的平均挂牌价格出现下滑尚为时过早。” 






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